Har vi en bostadsbubbla?

Av Placeraren | maj 22, 2017
0 Kommentarer

Har vi en bostadsbubbla?

Bostadspriserna har under 20 år stigit oavbrutet. Inte ens finanskrisen 2008 kunde rubba Sveriges fastighetspriser. Andra länder har däremot fått se sina bostadsbubblor spricka.

I den här artikeln besvarar vi tre frågor:

  • Vad kan få bostadspriserna att stiga från den här nivån?
  • Vilka faktorer kan utlösa en bostadskrasch?
  • Hur skyddar man sin privatekonomi vid prisfall?

Enligt Mäklarstatistik kostade en genomsnittlig bostadsrätt i Sverige cirka 5 000 kronor per kvadratmeter 1996. Sedan dess har priset sexdubblats under de senaste 20 åren. Svenskarna har blivit enormt rika på den hävstång som finns inbyggt i bostadslån. Med lägre skatter, ränta och amortering så har privatpersoner en större köpkraft idag än vad man hade på mitten av 90-talet då räntorna låg på 7%, fastighetsskatten på 1% och amorteringen på 2%. Styrräntan och sänkt fastighetsskatt har haft en enorm påverkan, samtidigt som lönerna har ökat sedan 90-talet. Med största sannolikhet har vi en bostadsbubbla i Sverige idag.

När spricker bostadsbubblan?

”Sverige har inte haft en lika kraftig och långvarig uppgång sedan Riksbanken grundades 1668” – Källa: DN.se

”7 av 10 svenskar anser att vi redan har en bostadsbubbla. Men de med högst skuldsättning är minst oroliga.” – Källa: SvD.se

Vad kan fortsätta driva priserna uppåt?

Fastighetsmarknaden har anpassat sig till den låga reporäntan, men om dagens låga ränta skulle stanna kvar i tio år till så kommer bopriserna stiga ännu mer. Börsen ligger steget efter fastighetsmarknaden och har inte prisat in den låga reporäntan till samma grad. I snitt kan du fortfarande få ca 4-5% per år från börsens aktier. Men eftersom reporäntan redan är negativ idag, så är potentialen för Sveriges fastighetspriser begränsad.

Skatten kan däremot inte sänkas mer. Snarare en höjning kan ligga i korten. Så skatter kommer inte att driva på priserna.

Det är heller inte troligt att ränteavdraget kommer att öka. Här kommer nog ”subventionen” att minska istället.

Amorteringskulturen har varit på botten, även om lagändringar gör att alla nya lån behöver amortera 1-2% om året. Så på det här området lär istället amortering öka i framtiden om räntorna stiger.

Storkapital som pensionsfonder och institutioner har investerat i fastigheter i jakten på avkastning. Centralbankerna runtom i världen har skapat enorma summor pengar som letat sig in i fastigheter via företag och privatpersoner. Sådana stimulanser kan inte fortsätta i all evighet.

Det finns med andra ord inte speciellt många faktorer som kan driva på fastighetspriserna i samma takt. Istället är det rimligt att förvänta sig en prisökning som motsvarar inflationen, så runt 2-3% per år.

Faktorer som kan sticka hål på bostadsbubblan

  • Vad händer om räntan normaliseras på 4 procent?
  • Vad händer om vi får ett amorteringskrav på 3 procent?
  • Vad händer om fastighetsskatten återinförs på 1 procent?
  • Vad händer om räntevdraget på 30% fasas ut?
  • Vad händer om jobbskatteavdraget försvinner?
  • Vad händer när mark runtom städerna frigörs politiskt för att bygga bostäder?

Om någon eller några av punkterna inträffar så kan bostadspriserna sjunka med så mycket som 20-50%. Ökade amorteringskrav, högre ränteläge, ändring av byggregler och förändrat skatteläge är alla riskfaktorer som kan utlösa ett kraftigt fastighetsprisfall. Fler argument för att vi har en bostadsbubbla.

Hur kan man skydda sig?

  • Investera i aktier för att bygga en buffert. Även om aktierna faller i värde samtidigt som en bostadskrasch så kan utdelningar ge ett visst skydd.
  • Köp en billig bostad för att begränsa förlusten vid ett bostadsprisfall.
  • Använd en större kontantinsats.
  • Se till att du har kassaflöde från lön eller företag samt utdelningar under tiden då bostadskraschen äger rum. På så sätt slipper du sälja din bostad till förlust.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *