Köpa hyresfastighet – Guide till ditt första hyreshus

Drömmer du om att äga din egen hyresfastighet? I den här guiden hittar du kunskap och tips på vad du ska tänka på. Här får du också en bild av vilket typ av ansvar man har som fastighetsägare.

Innehållsförteckning:
Var kommer startpengarna ifrån?
Bostäder eller lokaler?
Varför investera i hyresfastigheter?
När är man redo att köpa första hyreshuset?
Hur mycket pengar behöver man?
Vad är riskerna med att investera i fastigheter?
Försäkringar som fastighetsägare
Ansvar som fastighetsägare
Är det en passiv inkomst att äga hyresfastigheter?
Vilket avkastningskrav har du på din hyresfastighet?
Vad är en bra direktavkastning på ett hyreshus?
Avkastning på eget kapital blir högre med hävstång
Avkastningskravet måste klara amortering och höjda räntor
Avkastningskravet bestämmer hur mycket du kan betala
Vad brukar hyresfastigheter värderas till?
Välj dina hyresgäster noga – de är din viktigaste tillgång
Hur väljer man en bra hyresgäst?
Vad gör man om hyresgästen inte betalar?
Hur finansierar man sin första fastighet?
Så fungerar en säljarrevers
Vad avgör hur mycket banken lånar till fastigheten?
Banker lånar gärna ut pengar till hyresfastigheter
Räkna inte med lön eller utdelning de första fem åren
Att värdera om sin fastighet
Läget på din fastighet är viktigt
Vilken hyra har du som fastighetsägare rätt att ta ut?
Vad är driftkostnaderna för ett hyreshus?
Vad kan man göra för att sänka driftkostnader?
Löpande underhåll och periodiska renoveringar
Att ta reda på om fastigheten
Att titta på vid en visning av fastigheten
Kalkyl för den fastighet du vill köpa
Var hittar man fastigheter till salu?
Allmänna tips för dig som ska investera i hyresfastigheter
Alternativa sätt att investera i fastigheter

Lästid för artikel: 35 min

Den här artikeln utgår från att du vill bygga upp ett fastighetsbolag från grunden och göra det mesta själv i början. Är man kapitalstark från start så finns det andra upplägg där du anlitar ett förvaltningsbolag, då är du endast investerare/ägare och har ingen operativ roll.

Var kommer pengarna ifrån?

Det är vanligt att den som ger sig in och investerar i enskilda fastighetsobjekt har ett stort kapital att börja med. Vanligtvis kommer överskottskapitalet från en företagsrörelse där vinster har sparats. När pengarna väl investeras i fastigheter så har de bara beskattats i ett steg, dvs via bolagsskatt på vinsten. Om man kommer från privata sidan så är det troligtvis lyckade aktieinvesteringar som skapat ett diversifieringsbehov på grund av ett stort ackumulerat kapital.

Fastighetsbranschen i Sverige är en småföretagarbransch där ca 90% av företagen har 1-4 anställda.

Bostäder eller lokaler?

Man brukar dela in fastigheter i två kategorier. Den första kategorin är komersiella fastigheter där man bedriver kontor, butiker, lager eller industri. Den andra kategorin är bostäder.

De som varit i branschen brukar säga att bostäder är bäst att börja med eftersom det är lägre risk. Det är lättare att hitta hyresgäster och förstå behovet. Det är också säkrast att investera efter fastighetens kassaflöde och inte spekulera i att ”flippa” fastigheter och hoppas någon är villig att betala mer än vad du själv gjorde.

När man köper en fastighet med lokaler så måste du matcha med rätt hyresgäst och oftast anpassa lokalerna till hyresgästerna. Avtalen löper under längre tider och risken finns att lokalerna står tomma under en längre tid. E-handelstrenden har gjort att många affärslokaler står tomma. I lågkonjunktur kan även lagerlokaler och industrilokaler bli outhyrda då hyresgäster säger upp sina avtal. Visst finns de nackdelar med bostäder också, några är att det är hårdare regler och att direktavkastningen blir lägre än för kommersiella lokaler.

Varför investera i hyresfastighet?

De vanligaste argumenten till att investera i hyresfastigheter är:

• Stabila och förutsägbara kassaflöden som kommer månadsvis
• Historiskt varit en bra placering för kapital
• Affärsmodellen är lätt att förstå och räkna på och förändras inte över tid
• Skalbart, det vill säga lönsamheten blir bättre ju fler/större fastighter du äger
• Finns många skattefördelar med fastigheter
• Bra tillgång för diversifiering om man redan äger t.ex. företag, värdepapper eller skog
• Lättare för barnen att ta över verksamheten jämfört med t.ex. ett teknologisk avancerat företag eller andra branscher som förändras snabbt
• Ett förvaltningsbolag kan sköta driften och ekonomin ifall ett plötsligt dödsfall sker eller om man inte längre vill vara operativ
• Banker gillar att låna pengar till hyresfastigheter i jämförelse mot att ge lån till nystartade företag, småföretagare, konjunkturkänsliga företag eller värdeppaper

När är man redo att köpa första hyreshuset?

De flesta väntar tills de kan köpa ett hyreshus med 3 lägenheter eller fler. Visst kan du börja med enfamiljshus med det skalar inte lika bra med arbete, tid och ekonomi. Så det lönar sig att spara ihop det kapital som behövs för 3 lägenheter eller fler. Det bästa är egentligen att börja med 10 lägenheter, men någonstans måste man ju också börja för att lära sig och utvecklas.

Om skalbarhet: Det är mer skalbart och kostnadseffektivt att ha ett tak att renovera, att ha en fasad att måla att ha en gräsmatta att klippa och så vidare. Du får högre marginaler och kassaflöde på det sättet, vilket gör att din verksamhet blir mer värd. De vanliga utvecklingsfaserna man går igenom brukar vara att först investera i hus med 3 lägenheter, därefter hus med 10 lägenheter och slutligen hyreshus på 30 lägenheter plus.

Hur mycket pengar behöver man?

Det beror på läget (storstad eller landet), bankkontakt (50% belåning eller 75% belåning), renoveringsbehov, erfarenhet och vilket avkastningskrav du har (direktavkastning t.ex. 2-12%). Generellt brukar det handla om 1-3 miljoner kronor i kontantinsats till första köpet. Om du bara får låna 50% så kan det ha att göra med att fastigheten har ett dåligt läge, har hög risk eller att du som ny fastighetsägare måste bevisa dig för banken först.

Om du har en bra bankkontakt på företagsavdelningen som har förtroende för dig och du dessutom är duktig på att förhandla så kan du få upp belåningsgraden så att inte lika hög kontantinsats behövs. Du har en fördel om du är gammal kund hos banken och de kan se hur välskötta dina andra företag är. En välskött privatekonomi är också positivt, se det som ditt CV eller visitkort. En annan fördel är om du kan visa för banken att du har ett team av människor bakom dig. Speciellt om du inte har kompetensen själv. Det kan vara människor i ditt nätverk med kunskaper inom fastigheter, bygg, rörmokare, elektriker, jurist, revisor och så vidare. Banken vill att du ska vara en problemlösare och förvalta deras ägarandel väl.

Fördelen med att använda andras pengar (bankens pengar), är att du får avkastning på ditt eget kapital och bankens kapital. Din avkastning blir alltså bättre ju högre lån du har, men risken ökar självklart också. Det är därför lån kan vara något bra så länge pengarna går till kloka investeringar som inte minskar i värde. Under den tid som du samlar kunskap om fastigheter och bygger upp ditt startkapital så kan du placera dina pengar på t.ex. ett sparkonto eller i aktier.

Om du har hög belåning så är det viktigt att du har bra hyresgäster som betalar sina hyror annars är risken att banken tar din fastighet av dig. Se till att du kan allt om staden, bygden, läget, huset och hyresgästerna innan du presenterar din plan för banken.

Vad är riskerna med att investera i hyresfastigheter?

Nu blev det en lång lista på risker nedan. Men det är lika viktigt att se möjligheterna i varje affär. Annars vågar man aldrig komma till skott och börja. Det här är några risker:

• Hög vakansgrad, vilket betyder att du inte får dina lägenheter uthyrda
• Att du väljer dåliga hyresgäster som stör grannar, inte betalar sina hyror, hyr ut i andrahand och förstör lägenheterna de bor i. Hyresgäster som missköter sig skapar en negativ spiral för din verksamhet
• Renoveringsbehoven var större än du räknat med eller att det visar sig finnas dolda fel, vilket kan vara en katastrof då du inte tål ekonomiska smällar första åren
• Räntan på dina lån stiger mer än du räknat med vilket gör att ditt kassaflöde inte räcker till för att betala banken. Det gör att banken har rätt att ta fastigheten ifrån dig
• En hyresgäst stämmer dig på grund av att du och fastigheten inte kunnat leva upp till de juridiska skyldigheter du har gentemot hyregästen. En hyresgäst har en stark ställning i Sverige
• Ett eller flera dödsfall sker i dina lägenheter på grund av brand eller mord. Det är något som är tufft att vara med om psykologisk, och det kan leda till att du inte vill driva ditt fastighetsbolag vidare. Värt att notera är att brandrisken ökar med äldre hyresgäster som är i riskzonen för demens och till jul då många vill ha levande ljus i lägenheten
• Du missar att bygglov krävs vilket gör att du får dyra sanktionsavgifter som du och ditt företag inte klarar att betala
• Skadegörelse på fasad, fönster eller dörrar som snabbt kan bli kostsamt
• Hyresgäster börjar säga upp sina boendeavtal på grund av att en hyresgäst är kriminell eller missbrukar eller på andra sätt skapar otrygghet i området
• Hyresgäster som ringer på privata telefoner, familjemedlemmars mobiler, åker hem till ditt privata hem, skriver förtal på sociala medier, ringer och hotar. Trakasserier kan uppstå vid t.ex. avhysning eller att hyresgästen har orimliga krav. Hyresgäster kan också ha grannfejder mellan sig och ringa dig för att du ska ordna upp bråken
• Om du köpt en fastighet på samma ort som du bor på så kan hyresgäster komma fram till dig i mataffären eller när du har kvalitetstid med familjen. Då har de ofta klagomål eller vill att du ska hjälpa dem med att lufta elementen. Risken är att du eller din fru tycker att det blir outhärdligt i längden
• Som hyresvärd får du inte förbjuda rökning i lägenheterna, även om det står i hyresavtalet. En hyresgäst kan dock bli skyldig att återställa lägenheten till ursprungsskick, men risken är stor att hyresgästen inte kan betala för renoveringen och du vill inte att lägenheten ska stå tom i all evighet. Det blir i slutändan en kostnad du får ta
• Hyresgäster har via Hyresgästföreningen gått ihop och kräver hyresnedsättning på grund av brister såsom kallt i lägenheterna, buller, dålig tv-mottagning, dålig ventilation, inget varmvatten i duschen, dålig lukt och störningar från grannar.
• Du köper en hyresfastighet som är fullt uthyrd, därmed får du inte välja hyresgäster själv vilket kan leda till uteblivna hyresintäkter. Du kan heller inte säga upp hyresavtalet då befintliga hyresgäster har besittningsskydd
• Läget och efterfrågan blir sämre med tiden då arbetsgivare, butiker och skolor i området försvinner
• I början är du och din privatekonomi extremt fokuserad mot ett enda fastighetsobjekt. Utrymmet för felsteg är litet
• Du slarvar med halkbekämpning och snöröjning på tak och runt din fastighet. Någon halkar eller får en istapp i huvudet, vilket kan leda till skadestånd och fängelse

Försäkringar som fastighetsägare

Det finns risker som du kan försäkra dig mot. Nästan alla försäkringsbolag har speciella fastighetsförsäkringar inriktade mot dig som äger hyreshus. Se till att du är försäkrad mot:

• Brand, vattenläckor, skadedjur
• Hyresförlust på grund av skada
• Skadestånd, rättegångskostnader
• Stöld och skadegörelse
• Olycksfall i allmänna utrymmen

Kom ihåg att försäkringsbolagen ofta har motkrav för att försäkringen ska gälla. Till exempel: För att din försäkring ska gälla om någon halkar utanför din fastighet så krävs det att du kan visa att du har rutiner för snöröjning och sandning.

Ansvar som fastighetsägare

• Avgränsa områden där snö eller istappar kan ramla ner från tak och skada människor. Se till att rensa tak på snö och is i förebyggande syfte så att människa eller tak inte skadas. Om du eller din personal ska göra det själva krävs säkerhetssele, annars är det vanligt att anlita proffs istället. Om det ligger för mycket snö på taket och byggnaden skadas så gäller inte försäkringen
• Allt som du kan snubbla på eller skära dig på måste bort från tomten
• Plocka bort lösa föremål eller surra fast dem när det är storm så ingen egendom eller person skadas
• Kontrollera i jämna mellanrum om takpannor och stuprör sitter fast ordentligt. Annars kan någon skadas allvarligt
• Kontrollera om det finns träd som står för nära fastigheten. Risken finns att de blåser ner över bilar, fastigheten och i värsta fall människor. Se upp med träd som börjat ruttna inifrån, dessa är speciellt känsliga mot storm. De flesta försäkringar gäller inte om ett träd blåser omkull på grund av storm och skadar byggnaden.
• Se upp med brandrisken när du anlitar entreprenörer som ska utföra svetsning, skärning, lödning, takläggning och annat
• Du ansvarar för att ha korrekta utrymningsskyltar, brandstegar, utrymningsvägar och brandsläckare på allmänna utrymmen
• Om det är nyproduktion av fastighet så ansvarar du för handikappanpassning av entré, hiss, kök och badrum. Du behöver också brandceller i lägenheterna
• Det får inte vara mer än 26 grader varmt eller 18 grader kallt i en lägenhet. Se till att värmesystemet fungerar korrekt
• Alla elkablar och kontakter måste vara säkra, inget får hänga löst
• Att alla allmänna utrymmen som källare, vind, tvättstuga, trappor, entré och parkering är ordentligt upplysta med lampor

Är det en passiv inkomst att äga hyresfastigheter?

Nej det krävs mycket arbete, ansvar och tid i början innan du kan skala upp din verksamhet och göra den effektivare. Visst är själva hyresintäkterna passiva och återkommande om du har bra hyresgäster. Men bakom dessa så finns en del jobb. När du är i början av din karriär som fastighetsägare så behöver du göra underhåll och administration själv för att få lönsamhet i din affär.

Att äga en hyresfastighet är inte som att äga fastighetsaktier över börsen. Utan det är ett företag där du har ett stort ansvar eftersom hyreslägenheter är en viktig funktion i samhället. Du måste gilla att arbeta med byggnader och människor. Annars är det bättre att köpa aktier med samma direktavkastning som hyresfastigheter. Visst du får inte samma hävstång på ditt egna kapital utan lån, men du slipper ansvar och tidskostnaden.

Att äga hyreshus ett servicejobb och du märker snart att arbetet är högt och lågt. Det handlar om att hantera frågor, klagomål och uppsägningar på telefon och mail. Du måste kunna lämna nycklar, hjälpa utelåsta, driva in uteblivna hyror, ordna med avtal, annonser, fixa strömavbrott, byta ut kylskåp och frys innan hyresgästens mat blir dålig, hantera översvämning, snö, brand, krossade fönster, bråk mellan grannar och skadegörelse. Allt händer givetvis inte på en gång, men över tid kommer du stöta på några av exemplen. Du bör vara nåbar under hela dygnet, även om du inte alltid svarar på en gång, och ge ett trevligt bemötande.

Det positiva är att du snart får ett bra system på sysslorna, vilket behövs om du vill skala upp med fler fastigheter i framtiden. Att äga hyresfastigheter är ett företag, en verksamhet, precis som en bilverkstad eller klädbutik. Många skönmålar hyresfastigheter och menar att de bara står där och att pengarna kommer in av sig själva utan något jobb. Då har man inte realistiska förväntningar.

Vilket avkastningskrav har du på din hyresfastighet?

När du ska räkna ut avkastningen på en fastighet så måste du först räkna ut driftnetto för att få fram din direktavkastning.

Driftnetto = Hyrsintäkter – Drift- och underhållskostnader

Diretavkastning = Driftnetto / Priset du betalade för fastigheten

När man pratar om direktavkastning inom fastigheter så pratar man alltid direktavkastning på driftnettot.

Vad är en bra direktavkastning på ett hyreshus?

Ju längre bort du kommer från städer, ju högre direktavkastning brukar det vara. Det har att göra med att priserna är lägre och att värdeökningen på själva fastigheten är lägre över åren. Det har också att göra med att risken är högre då kvaliteten på hyresgästerna är sämre och efterfrågan är lägre. I städerna är direktavkastning låg, men efterfrågan är hög och köparen spekulerar ofta i en hög värdetillväxt istället. Kom ihåg att alltid räkna med vakansgraden på den ort där du köper, så får du en mer realistisk direktavkastning.

Generell uppskattning av direktavkastning:

• 10-12% direktavkastning för en bostadshyresfastighet med stora renoveringsbehov
• 6-10% för en bostadshyresfastighet i gott skick på mindre orter
• 2-3% och däromkring för en bostadshyresfastighet i en större stad

Den genomsnittliga direktavkastningen för en hyresfastighet i Sverige är ca 4-5 % per år. Du kan alltid mejla lokala mäklare och banker och fråga vilken direktavkastning som är bra på den ort där du vill köpa en fastighet.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Räknexempel direktavkastning

För att räkna fram driftnettot så tar du hyresintäkter minus kostnaderna (driftschablon x antal kvm).

Sen kan du räkna ut direktavkastningen genom att ta driftnettot dividerat med priset för fastigheten.

I räkneexemplet ovan så blir direktavkastning på det totala kapitalet (ditt kapital + bankens kapital) lika med 11% årligen. Vilket är högt, därför är det bra att fråga sig hur direktavkastningen kan vara så hög? Är kostnaderna egentligen högre? Har du missat någon risk i affären?

Avkastning på eget kapital blir högre med hävstång

Det som gör att fastigheter blir en bra investering är hävstången du får med de lånade pengarna från banken. Genom att bara använda t.ex. 30% av dina egna pengar så får du en högre avkastning eftersom du också får ta del av den avkastning som bankens pengar skapar.

Räknexempel avkastning på eget kapital

Driftnetto 440 tkr minus låneränta 112 tkr = 328 tkr

Avkastning på eget kapital blir 328 tkr / din insats på 1,2 mkr = 27,3%

Att arbeta med lån i din fastighetsinvestering är alltså mycket fördelaktigt så länge du vet vad du håller på med och har starka kassaflöden.

Avkastningskravet måste klara amortering och höjda räntor

Bankerna brukar vilja att du ska amortera omkring 2% per år på ditt fastighetslån. De vill också att du ska ta höjd för räntenivåer på 4-5%. Därför vill de gärna se att du har en plan på hur du ska uppnå en direktavkastning på 6-7% så att kalkylen håller. Du kommer att märka att större delen av ditt överskott/vinst går till att amortera de första fem åren.

Du måste också lägga undan pengar så att du har råd att göra de underhåll och renovering (båda enligt plan och oförutsedda) som du kommer behöva göra i framtiden. Den försiktige fastighetsägaren har gjort nödvändiga takomläggningar, stambyten och installerat bergvärme under en period med låga räntor. Då behövs förhoppningsvis bara mindre ingrepp den dagen räntan är högre.

Avkastningskravet bestämmer hur mycket du kan betala

När du bestämt dig för ett rimligt avkastningskrav, dvs direktavkastning på din fastighet, så vet du också vad du kan betala. Formeln ser ut som följande:

(Hyresintäkter – 450 x antal m²) / Avkastningskrav) = Fastighetens värde för dig

Räkneexempel fastighetens värde

Med formeln ovan så blir fastighetens värde för dig:

(800 000 – 450 x 800) / 0,10 = 4 400 000 kr

Du kan alltså max lägga ett bud på 4,4 mkr för att få ditt avkastningskrav på 10% per år. Kom ihåg att siffran är innan räntekostnader, amortering och vinstskatt.

Vad brukar hyresfastigheter värderas till?

Hyreshus värderas på vilket driftnetto man har i sin verksamhet. Normalt får du betala 10-25 ggr driftnettot. I städer blir det i det dyrare intervallet medan på glesbygden brukar du få betala 10-15 ggr driftnettot.

Välj dina hyresgäster noga – de är din viktigaste tillgång

Många tänker att själva fastigheten är den viktigaste tillgången. Och det stämmer till viss del, det är där värdebehållaren och panten är. Men själva kassaflödet, blodomloppet i din verksamhet, genereras av dina hyresgäster. Därför är det viktigt att dina hyresgäster har en god betalningsförmåga så att hyresintäkterna kommer in varje månad.

Hyresgäster med betalningsanmärkningar eller historik hos Kronofogden är tyvärr problem för din verksamhet och bör undvikas. Det har att göra med att bakom betalningsanmärkningar finns en dålig vana att vara slarvig eller oansvarsfull när det gäller sin privatekonomi och räkningar. Och vanor ändrar människor inte över en natt. Då är det bättre att göra ordentliga kreditkontroller innan du skriver hyreskontrakt med en hyresgäst. Du väljer själv vilka hyresgäster du vill hyra ut till, här finns inga speciella lagar eller krav på kösystem.

Hur väljer man en bra hyresgäst?

Börja med att annonsera på Blocket, din lokala tidning och på sociala medier. När du sedan har visning på lägenheterna så kan du känna av folket som är där och göra noteringar. När du sedan ser vilka som vill ha lägenheten så kan du göra kreditkontroller och sedan välja de som kändes rätt och har ordning på sin ekonomi. Generellt brukar de som är 40-50 år ha en bra anställning och privatekonomi.

I Sverige har medborgare och anställda skyddsnät som A-kassa, privata inkomstbortfallsförsäkringar, sjukförsäkring, VAB och föräldrapenning. Vilket gör att det finns goda förutsättningar att klara av sin hyra. Dessutom finns hyresreglering som gör att hyran inte får vara hur hög som helst. Hyran brukar vara det första svenskar betalar, man måste ju ha någonstans att bo.

Vad gör man om hyresgästen inte betalar?

Du skickar ut betalningspåminnelse och hoppas att de betalar. Om inte så får du säga upp hyresgästen skriftligt och vända dig till inkasso eller Kronofogden. Du måste samtidigt informera socialtjänsten om uppsägningen.

Om någon är sen med hyran så är det bästa att ringa och påminna om hyran och fråga om det finns någon särskild anledning. Ibland finns goda skäl till att man blivit sen med hyran. Om du märker att hyresgästen inte håller vad han eller hon lovar så behöver du sätta igång en process hos Kronofogden så fort som möjligt. Processen är lång och kostsam så det bästa är att ha lite tålamod och ha en dialog med hyresgästen.

Hur finansierar man sin första fastighet?

Så här ser en vanlig finansiering ut:

• 50-75% Bottenlån hos bank
• 25-50% Eget kapital som kontantinsats

Så fungerar en säljarrevers

Det finns speciallösningar på kontantinsatsen. Ibland kan du övertyga säljaren att skriva en revers (skuldebrev) på en del av försäljningssumman. Det innebär att säljaren inte får hela betalningen på en gång utan lånar ut en del till dig mot ränta och en avbetalningsplan. Den delen kan du använda till kontantinsats så att du undviker att stå för 100% av kontantinsatsen. Dessutom kan du få säljarens engagemang kvar i företaget, vilket är praktiskt då frågor ofta uppstår i den löpande förvaltningen av fastigheten.

En säljarrevers brukar tolkas positivt av banken då säljaren troligtvis inte har något att dölja angående hyresfastigheten. En annan fördel för dig som köpare är att det är lättare att vinna en tvist med säljaren om resterande köpeskilling om det finns allvarliga fel efter köp. Då kan du yrka på att köpeskillingen ska minskas med samma belopp som reversen eller liknande. Se dock till att du alltid kan betala reversen, annars kan säljaren kräva tillbaka sin fastighet.

Privatlån till kontantinsats

Ibland används också privatlån, så kallade blancolån, till kontantinsats. Det är dock viktigt att du klarar den högre räntan på reversen eller blancolånet samtidigt som du oklanderligt betalar räntan på bottenlånet till banken.

Företagsavdelningen på lokala banker brukar ha bra koll på sin fastighetsmarknad och det brukar vara enklast att få lån hos dem.

Vad avgör hur mycket banken lånar till fastigheten?

Låna till hyresfastighet? Hur mycket du kan få i lån baseras på marknadsvärdet. Banken brukar göra värderingen av fastigheten själv eller ta hjälp av en extern värderare. Eftersom det är en hyresfastighet så tittar banken på objektet som en affärsrörelse (företag) där driftnettot blir avgörande för om du får lån och till vilken ränta. Banken tittar alltså normalt inte på vad du som privatperson har för inkomst, såvida du inte måste gå in med personlig borgen, ska köpa som privatperson/enskild firma eller ska ha hög belåningsgrad med topplån.

Banken brukar vara noga med att räkna rätt och använda fasta schabloner så att de inte lånar ut till en dålig investering som de kan förlora pengar på. Så får du inget lån så är det oftast för att hyreshuset inte går att driva lönsamt eller att säljarens pris är för högt.

Mäklarens bedömning av hyreshusets kostnader är inte att räkna med, utan använd bankens schabloner. Hyresintäkterna brukar stämma bra med verkligheten, däremot brukar driftkostnaderna bli högre än vad mäklaren skrivit i prospektet.

Banker lånar gärna ut pengar till hyresfastigheter

Banker älskar att vara medfinansiärer till fastigheter. Fastigheter (tomten och byggnaden) är bra säkerheter som bankerna kan ta i pant och i värsta fall sälja vidare. Det är också en relativt enkel rörelseverksamhet att bedriva. Det finns inte så många parametrar som förändras med tiden. Det gör att du inte behöver vara ett geni för att bedriva en fastighetsrörelse, vilket minskar personberoendet och risken för långivaren och eventuella arvtagare i framtiden.

Räkna inte med lön eller utdelning de första fem åren

De flesta fastighetsägare säger att du bör återinvestera vinsten i bolaget de första tre till fem åren. Du ska med andra ord göra renoveringar och förbättringar för att få en låg risk i affären långsiktigt. Samtidigt amorterar du för det kassaflöde som blir över. Efter en femårsperiod kan du värdera upp fastigheten på grund av renoveringar, förbättrat kassaflöde och amortering vilket gör att du kan låna upp mer pengar för att köpa ytterligare en fastighet.

Det bästa är om du har en annan sidoinkomst samtidigt som du startar med fastighetsbolaget. Räkna med ett par läroår i början där du gör misstag med hyresgäster, upphandlingar med entreprenörer eller prioriterar fel renoveringar.

Att värdera om sin fastighet

Efter en tidsperiod på 3-5 år med stigande fastighetspriser så kan du ha ett möte med din bankkontakt och värdera upp den fastighet du redan äger och få ett högre bottenlån på dagens marknadspris.

Anta att värdet har stigit med 1 miljon kronor. Låt säga att du har en bra bankkontakt och bara behöver 25% kontantinsats till din nästa fastighet. Då kan du låna upp 1 miljon och köpa en fastighet för 4 miljoner kronor.

Värdestegring är ett verktyg för att låna upp och köpa fler bostäder. Det är bland annat här som skalbarheten och ränta-på-ränta effekten gör sig påmind.

Modellen för att växa sin fastighetsverksamhet brukar vara:

• Öka intäkterna
• Minska kostnaderna
• Renovera
• Amortera löpande
• Uppvärdera fastigheten och fråga om nytt lån
• Lägg upp nya lån med bibehållen belåningsgrad
• Köp ytterligare en fastighet för nya lånet och sparade vinster
• Repetera stegen om och om igen

Det fina med att låna upp pengar på en fastighet är att du inte behöver skatta fram pengarna själv, istället får du dem direkt. Det är nya pengar som banken skapar i kreditsystemet. Det här sparar tid, och tid är en avgörande faktor i formeln för ränta-på-ränta effekten och hur du bygger en förmögenhet. Formeln för att se hur snabbt du bygger upp ditt kapital:

Startkapital x (1 + Avkastning) ^ år

Läget på din fastighet är viktigt

Se till att ditt hyreshus ligger på bästa gatan och centralt i staden eller byn. Närhet till affärer, kollektivtrafik, vackra naturområden, hav, sjöar eller fin utsikt gör att fastigheten behåller sitt värde bättre vid prisfall. Även utseendet på huset kan ha en viss betydelse. Det får gärna finnas mataffär, förskola, skola och bra pendlingsmöjligheter och avstånd till populära områden.

Det borde finnas mer än en arbetsgivare på orten. Samhällen som är beroende av en bransch är riskfyllt. Försök få en uppfattning om hur trenden går i staden eller byn.

Vad händer i samhället? Flyttar folk därifrån? Växer orten i antal invånare och byggprojekt? Hur många personer står i kö till det till kommunala bostadsbolaget på orten och hur lång är väntetiden? Vad är vakansgraden på orten? Startas nya företag? Vilka områden och gator är dåliga?

Och till sist: Skulle du själv vilja bo på stället om du skulle flytta till orten?

Vilken hyra har du som fastighetsägare rätt att ta ut?

I Sverige har vi hyresreglering vilket betyder att hyran inte får sättas till vilka belopp som helst. Det hyressättningssystem som används i Sverige kallas Bruksvärdeshyra och det systemet tar hänsyn till fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstugor och innergårdar.

Även närhet till centrum, skolor, affärer och kommunikationer vägs in när hyran förhandlas fram för fastighetsägare (ofta via ombud som Fastighetsägarna) och hyresgästerna (via Hyresgästföreningen).

Hyran bör vara på samma nivå som kommunens bostäder i området. Om hyran ligger högre så kan du bli tvungen att betala tillbaka mellanskillnaden. Om hyran ligger lägre än allmännyttan så finns en potential att höja hyrorna om viss förbättring sker, något som du bör ta med i din kalkyl till banken.

Om det finns många större hyresvärdar på din ort så kan det vara strategiskt att lägga hyran lite lägre för att få en bättre efterfrågan på dina lägenheter.

Vad är driftkostnaderna för ett hyreshus?

När man talar om driftkostnad så är det de löpande kringkostnader du har för din fastighet som el, vatten, avlopp, uppvärmning, försäkring, sophämtning och fastighetsskatt. Vanligtvis betalar hyresgästen internet och kabel-tv. Räntekostnader, amortering och periodiskt underhåll ska inte räknas med.

Vad kan man göra för att sänka driftkostnader?

Du kan säkerhetsställa att isoleringen är bra och att det är tätt kring fönster och dörrar. Du kan även sätta in snålrinnande kranar och duschmunstycken, ha spisen på timer med automatisk avstängning och även informera hyresgästerna att vädra korta stunder under vintertid.

Du kan även tipsa hyresgästerna om att spara energi genom att frosta av frysen regelbundet, felanmäla kranar och toalettstolar som står och droppar/rinner och att inte möblera framför värmeelement då effekten blir sämre. Den kanske största kostnadsbesparingen kan göras på värmesystemet där installation av bergvärme är populärt. Även en luft/vatten-värmepump är effektivt i södra Sverige.

Alla kostnadsbesparingar som du kan göra är mycket positivt då det ökar driftnettot och därmed kassaflödet. Värdet på din fastighet stiger med ökande kassaflöde, liksom belåningsutrymmet hos banken.

Löpande underhåll och periodiska renoveringar

Utöver driftkostnader för att hålla verksamheten igång så kommer du att ha kostnader för skötsel, löpande underhåll och periodiskt underhåll.

Skötsel: Trappstädning, gräsklippning, snöröjning, halkbekämpning, bevattning, blomrabatter. Här kan du ha en fastighetsskötare anställd eller på uppdragsbasis, då måste du räkna in utgiften för arbetet också.

Löpande underhåll (reparationer): Kostnader för akuta saker som måste lagas eller fixas som en trasig dörr, droppande kranar/toaletter, vattenläcka, trasiga handfat, stopp i avlopp, ett nytt eluttag eller förstörda fönsterrutor.

Planerat eller periodiskt underhåll (renoveringar): Större kostsamma saker som görs i förebyggande syfte som omläggning av tak, ommålning av fönster/fasad, ersätta balkonger, lägga ny puts, stambyten, dra om gammal ojordad el, byta inredning i kök/badrum eller nya golv. Dessa periodiska underhåll brukar göras i intervaller av 15-30 år.

Banken brukar räkna med en schablon på 450 kr/kvm för att räkna ut driftnetto. I den schablonen ingår alltså inte räntor, amorteringar eller skatt.

Du kan alltid höra med din bank om vilka schabloner de använder för dessa kostnader. Det underlättar när du räknar ut driftnettot på olika fastighetsobjekt. I slutändan är det bankens schabloner som används och avgör om du får låna pengar till din fastighet eller inte.

En totalschablon för kostnader som banken brukar använda ligger på 450 kr per kvadratmeter. SCB statistik visar på 580 kr/kvm för privata fastigheter, lite högre än banken alltså. Det är klokt att räkna på en hög driftkostnad när du är nybörjare och inte har så mycket erfarenhet och kunskap, eftersom man gör dyrare och sämre beslut i början av fastighetskarriären.

Att ta reda på om fastigheten

Gör en ordentlig analys av fastigheten du är intresserad av. Du kan innan/efter visningen mejla mäklaren och fråga följande:

• Hur länge har säljaren ägt fastigheten? Varför ska han eller hon sälja just nu?
• Vilka större renoveringar har gjorts de senaste tio åren? Har omläggning av tak gjorts? Stambyte? Byte av fönster?
• Hur förhandlas hyrorna? Är det centralt med Hyresgästföreningen eller förhandlas hyrorna enskild med varje hyresgäst?
• Vem har hand om fastighetsskötsel, snöröjning, trappstädning och gräsklippning idag? Går det att göra en enkel överlämning till dig som köpare eller måste du hitta en ny leverantör?
• Finns servitut som belastar fastigheten? Vilka är det och hur ser det ut på tomtkartan?
• Finns besiktningsprotokoll på eventuell skorsten, OVK-besiktning, köldmedia (bergvärmepumpar), radonmätningar, lekplats, hiss och brandskyddsdokumentation? Är de handikappanpassningar som krävs gjorda på rätt sätt? Om brandceller finns, är de rätt gjorda? Är skyddsrum besiktade?
• Är hyreshuset fullt uthyrt? Är det svårt att hitta hyresgäster? Om ja, varför det? Hur länge har de olika hyresgästerna bott i huset? Om de bott i samma lägenhet i mer än fem år så ökar oddsen att de bor kvar.

Att titta på vid en visning av fastigheten

Ett tips är att ta med en yrkeskunnig byggarbetare, besiktningsman eller en fastighetsägare med erfarenhet när du ska gå på visningen. Ta foto med din mobil på allt som ser ut som problem, så att du kan kontrollera allt när du kommit hem. Saker att titta på extra noga:

• Hur ser grunden ut? Finns det sprickor eller sättningar? Hur ser vattenavrinningen ut? Fungerar dräneringen runt husgrunden ordentligt?
• Vilket system för uppvärmning använder man? När behöver systemet bytas ut? När skedde service sist? Kan kostnader sparas här? Hur ser pannrummet ut?
• Hur ser skicket ut på taket? Hur gammalt är det? Vad är takmaterialet? Gå upp på vinden och titta på innertaket, finns skador?
• Kontrollera källaren och leta spår efter översvämmningar, fuktskador eller att det stått vatten. Om detta finns så kan det vara tecken på dålig dränering som måste göras om, vilket är dyrt. Vissa hus i vissa lägen ska heller inte ha byggts med källare, men har det ändå
• Leta efter fuktskador i källaren, på vinden, badrummen
• Undersök standarden i badrum och kök. Att renovera kök och badrum är dyrt, så det är en fördel att standarden är bra
• Vad är det för typ av fönster? Tvåglas- eller treglasfönster? När behöver de bytas?
• Vilket ventilationssystem finns i lägenheterna?
• Hur ser tvättstugan ut? Hur gamla är tvättmaskinerna?
• Hur känns området? Vilka typer av bilar står parkerade på uppfarterna? Är trädgårdarna välskötta? Tar folk hand om sina hus?
• Ta initiativet att prata med grannar och hyresgäster för att få en känsla om vilka som bor i hyreshuset. Du kan göra det efter att mäklaren åkt eller någon annan dag.

Innan du köper fastigheten så bör du använda en besiktningsman. Dels får du kunskaper och nya insikter, dels blir banken nöjda när de får ett dokument med underskrift på vilka renoveringar som kommer att behövas. Då kan de kontrollera om din och bankens kalkyl stämmer och får en bättre förståelse för riskerna.

Kalkyl för den fastighet du vill köpa

Se till att göra en ordentlig kalkyl så imponerar du på banken. Skriv också ner vilka renoveringar och förbättringar du planerar att göra direkt efter köpet. Notera vad du ska byta ut och vad det kommer att kosta. Skriv också hur mycket i driftkostnader du kommer att spara på att t.ex. byta ut värmesystem. Allt som påverkar kassaflödet negativt eller positivt vill banken veta, eftersom låneutrymmet och värderingen baserat på kassaflödet. Andra renoveringar bör du presentera i en skriftlig underhållsplan.

En kalkyl ska innehålla:

• Den uthyrningsbara arean
• Hyresintäkterna
• Köpeskilling
• Driftkostnad enligt bankens schablon på 450 kr/kvm och en variant med den driftkostnad som mäklaren anger i prospektet
• Den nya driftkostnaden efter eventuella renoveringar
• Eventuella renoveringsbehov och vad du uppskattar att dessa kostar
• Kalkyl med olika räntor upp till 5%

Du ska också kunna visa på hur du som privatperson eller ditt bolag ska kunna betala kontantinsatsen. Bolla gärna med din bankkontakt och skicka över kalkyler på fastigheter så blir du bättre på att förstå hur banken tänker.

Var hittar man fastigheter till salu?

Du kan leta på objektvision.se, komersiella.se, hemnet.se, kronofogden.se och blocket.se. Du kan också försöka etablera relationer till lokala mäklare och bankfolk som ofta har koll på vilka objekt som är på väg ut på marknaden. Förklara för dem vilken prisnivå du är beredd att göra affärer på. På minde orter kan fastighetsaffärer göras upp direkt mellan företag och via kontakter. Detta eftersom alla känner alla i branschen och man vet vilka som kan vara potentiella köpare. Men också för att man vill vara diskret och inte skylta med att man säljer en fastighet i sitt bestånd.

Försök skapa en kravlista på vad du letar efter. Med hjälp av den listan kan du göra ett urval när du söker efter fastigheter. Letar du bostäder kombinerat med affärslokaler på bottenvåning? Letar du 100% bostäder? Under vilken tidsperiod ska huset vara byggt? Ska det finnas renoveringsbehov eller ska fastigheten vara i toppskick? Hur mycket får huset kosta?

Allmänna tips för dig som ska investera i hyresfastigheter

• Om du köper en fastighet som privatperson/enskild firma så brukar räntan bli lägre än för ett bolag. Det har att göra med att det finns en ekonomisk historik på dig som privatperson och att du blir personligt betalningsskyldig. Om du har ett nystartat bolag så blir räntan initialt högre. Men istället så slipper du oftast att personligen gå i borgen om du har en kontantinsats på 25% och högre
• Tänk på att ha en tillräckligt hög direktavkastning för att klara höga räntor. Om en hög direktavkastning inte finns från start/köptillfället så se till att kunna göra förbättringar som resulterar i en hög direktavkastning
• Vid köp av en fastighet så förekommer engångsavgifter som kallas stämpelskatt. För privatpersoner/enskild firma så är den 1,5% av köpeskillingen och för aktiebolag är den 4,25%.
• Kom ihåg att hyreslagen kräver att du ska ha ett förråd på runt 3 kvm tillgängligt för varje hyregäst
• Undersök möjligheten att ta betalt för parkering. Parkeringsplatser får du som hyresvärd prissätta fritt utan Hyresgästföreningens inblandning
• Du får inte dra av moms när du hyr ut bostäder då det inte är momspliktiga intäkter. Däremot får du dra av moms på den andel du hyr ut till företag om du har en butikslokal eller liknande i din fastighet
• Bli medlem i Fastighetsägarna, det är prisvärt och du kan få hjälp med mycket som avtal, mallar, hyresförhandling och juridiska frågor. Fastighetsägarna har också bra utbildningar som du kan gå på och träffa andra hyresvärdar.
• När du höjer standarden för en lägenhet genom att göra stambyten, renovera kök och badrum så kan du göra hyreshöjningar när det är klart. Höjningen ska vara rimlig i förhållande till andra lägenheter på orten med samma standard. Genomsnittliga hyreshöjningar ligger mellan 30-40%, enligt undersökningar som Hyresgästföreningen har gjort
• Många mindre hyresvärdar gör överenskommelser med sina hyresgäster om lägre hyra gentemot att de klipper gräset, skottar snö eller städar trappuppgången. Problemet är att det enligt lagen och Skatteverket anses som förvärvsarbete och ska beskattas med sociala avgifter. Hyresvärden måste därmed betala ut lön till hyresgästen, hyresnedsättning får alltså inte användas. Även värt att notera: Ur ett juridiskt perspektiv så åker du i slutändan ändå på skadestånd om någon halkar utanför din fastighet, trots att det var hyresgästen du hade överenskommelse med som skottade och sandade slarvigt
• Rensa stuprören inför vintern när löven har ramlat av. Om det finns träd nära huset så fylls stuprören snabbt igen. Vilket gör att vatten rinner längst fasaden och stänker upp på husgrunden. När det blir fryskallt så blir det sprickor och frostsprängning
• Gör alltid en kreditupplysning på de hyresgäster som skickat en ansökan om att få hyra
• Du kan be hyresgäster att deponera 1-3 månadshyror i förväg vid inflyttning för att minska risken för uteblivna hyror i framtiden
• Om du har lokaler i din fastighet så gör alltid ordentliga hyreskontrakt med hyresgäster. Om du ska bygga om eller renovera på hyresgästens begäran så se till att ni är överens innan bygget börjar och skriv ner er överenskommelse skriftligt så att inte hyresgästen kan dra sig ur eller ändra sig efteråt
• Se till att skapa färdiga processer och system då de flesta arbetsmoment återkommer när du är hyresvärd. Dessutom är det lättare att lämna över arbetsuppgifterna till någon annan om allt finns dokumenterat och organiserat

Alternativa sätt att investera i fastigheter

Det är viktigt att poängtera att du kan investera och äga fastigheter på många olika sätt. Det kan vara genom:

• Direktinvestering i fysisk fastighet
• Aktier i fastighetsbolag på börsen
• Preferensaktier i fastighetsbolag
• Vanliga fastighetsfonder

Läs mer om att investera i fastigheter här.

Till sist: Du lär dig på vägen

Precis som i alla branscher och för alla nya företagare så kan det kännas tufft i början med höga väggar till hinder att sig över. Men i takt med att du lär dig och får erfarenhet så känns det lättare. Du växer in i ansvaret som fastighetsägare. Du kommer göra misstag, och det är helt okej för det är så du lär dig. Låt dig inte avskräckas av allt du måste kunna, du hinner lära dig på resans gång också.

Källor: Fastighetsägarna.se, Hyresgästföreningen.se, SCB.se, Kronofogden.se, Fastighetsägarna på YouTube, intervjuer med fastighetsägare, boken Fastighetsjuridik av Björn Lundén, boken Fastighetsbeskattning av Björn Lundén, kompendium i drift- och underhåll för fastighetsmäklare, boken Fastighetsmoms av Björn Lundén, boken Så byggdes husen 1880-2000, boken Guide to investing av Robert T. Kiyosaki, boken Skatteplanering i aktiebolag av Björn Lundén, Villaägarna.se och skribentens egna erfarenhet och kunskap.

Friskrivning: Skribenten av det här inlägget har ingen professionell bakgrund inom fastighetsförvaltning, fastighetsjurdik eller fastighetsbeskattning. Därför kan artikeln innehålla många faktafel. Anlita alltid professionell rådgivning innan ditt fastighetsköp. Använding av informationsmaterialet på den här sidan sker under eget ansvar.

Dela gärna den här artikeln om du gillar den!