Investera i fastigheter

Privatinvesterare och företag har genom tiderna gjort stora förmögenheter på fastigheter. En fastighet anses som en stabil investering eftersom du får återkommande kassaflöden och det är en realtillgång som skyddar mot inflation. Dessutom får du låna pengar av bankerna för att investera i fastigheter.

Om en tillgång finns i begränsad upplaga så stiger priset, fastigheter är en sådan tillgång. I storstäder finns ofta inte mark eller yta att bygga fastigheter på så priserna går upp därefter. Det finns heller inga byggplaner på att bygga på höjden, det enda man kan göra är att bygga i stadsutkanter eller riva byggnader i centrala delar.

”Buy land they don’t make it anymore” – Mark Twain

Hur investerar man i fastigheter?

Många människor letar idag efter bra sätt att investera sina pengar. Genom åren har det varit tal om diverse aktier, fonder, råvaror och mer därtill, men en investeringsform som har blivit mycket populär att handla med är fastigheter. Det är ett klassiskt och bra sätt att gå tillväga och den främsta orsaken till detta är att det finns en begränsad risk. En annan fördel är den jämna avkastningen och möjligheten till en hävstång. 

När du placerar pengar i fastigheter gäller det att vara tålmodig och låta ränta på ränta effekten få jobba ifred. Stabila investeringar måste få ta tid. Fastighetsmarknaden står under vissa tider still och andra år sticker priserna iväg uppåt. Ibland går priserna självklart ned som vi såg under början av 90-talet.

För att göra en bra fastighetsinvestering gäller det att hitta ett bra läge, se en potential som någon annan missar och hitta en möjlighet i marknaden. Det är många bitar som ska falla på plats för att en investering ska ge bra avkastning över tid. Att investera i en fastighet kräver stora kontanta belopp för att kunna ta lån. Därför börjar många med att spara i aktier innan man börjar tänka på att placera pengar i fastigheter.

Här nedan kan du läsa mer om vad som gäller och hur fastighetsinvestering går till.

Hur börjar man investera i fastigheter?

Det finns flera olika sätt att gå tillväga om du vill investera i fastigheter. Ett alternativ är att välja att köpa aktier i ett bolag, men du kan också testa på crowdlending eller varför inte köpa dig en egen bostad.

Hur du ska komma igång med din investering beror naturligtvis på vilken metod som du väljer. Vill du äga din egen bostad behöver du t.ex. ansöka om ett bolån och därefter köpa ett hus eller en lägenhet som tilltalar dig. Väljer du istället att placera dina pengar i börsnoterade företag i form av aktier blir du istället aktieägare. Det vanligaste sättet att gå tillväga är att skaffa sig ett ISK-konto och därefter handla på börsen. Kom ihåg att bolagens mål kan skilja väldigt mycket. Se därför till att skaffa dig kunskap om utvecklingen av bolaget samt personerna bakom det.

Investera direkt i hyresfastigheter

Investering i hyresfastigheter är en relativt ny investeringsform som har blivit både omtalad och populär. Att köpa en hyresfastighet är ett betydligt mer konkret sätt att investera och intäkten kommer i form av de hyror som betalas av hyresgästerna. De kostnader som du kan behöva stå inför är bland annat sophämtning, försäkring, skatt och underhåll.

För att du ska kunna investera direkt i hyresfastigheter behöver du först se till att starta ett aktiebolag. Det kan låta omständligt, men sanningen är att det faktiskt är till din fördel då aktiebolaget gör det möjligt för dig att slippa lagfartsavgiften i samband med en försäljning. Ett tips på en bra sajt för att lära sig hur man investerar i sin första fastighet är Fastighetskungen.se.

Fastigheter behöver drift och underhåll, och för att ditt första fastighetsköp ska bli lönsamt krävs ofta att du gör allt själv i början. Som hyresvärd är det viktigt att ha koll på juridiken och ekonomin. Hur ser kommande renoveringsbehov ut? Vad har du för skyldigheter som hyresvärd? Hur ska hyresavtalen se ut? Även bokföring är viktigt, hur bokför man avskrivningar och är det moms på intäkterna? Läs vår guide om att köpa hyresfastighet här.

Fördelar med att investera i fastigheter

• Ett kassaflöde varje månad med pengar in som är mycket förutsägbart jämfört med andra branscher (om uthyrningsgraden är jämn och hög)
• Du kan låna skattefria pengar av banken som annars hade tagit tid att jobba ihop
• Eftersom fastigheter inte är marknadsprissatta från dag till dag så är de enklare att belåna (risken är lägre vilket gör att banken gärna lånar ut)
• Hävstången med lånade pengar gör att du kan få en mycket god riskjusterad avkastning på ditt egna kapital
• Skattefördelar med hjälp av avskrivningar som minskar skattebasen varje år
• Är den enklaste formen av företag, svårt att misslyckas om du har kunskap och pengar
• Varje hyreshus är lätt att räkna på då kostnaderna och intäkterna inte förändras speciellt mycket
• Bra skydd mot inflation då fastigheterna blir mer värda. Priset på fastigheten går upp med inflationen och hyrorna kan höjas varje år
• Du kan överföra ägandeskapet från generation till generation. Fastigheter är lättare att ta över jämfört med andra tillgångar och verksamheter

Nackdelar med att investera i fastigheter

• Bankerna kan under vissa tider vara återhållsamma med utlåning eftersom hyresfastighetsköp inte är statligt subventionerat som hus eller lägenhetsköp (30% ränteavdrag, ROT/RUT-avdrag och förmånlig privatuthyrning)
• Kräver ofta aktiebolag som idag behöver 50 000 kr i insats
• Stämpelavgift på 4,25% för aktiebolag vid köp av fastighet
• Du behöver nästan alltid gå i personlig borgen vid ditt första köp
• Det krävs ett större engagemang än aktier och ibland på oförutsedda tider
• Hyresgäster kan vara krävande (ringa om stopp i toaletten, kylskåpet har gått sönder eller ringa på helger och kvällar).
• Uteblivna hyror från hyresgäster som missköter sig blir snabbt en ond spiral. Att säga upp hyreskontrakt, avhysa och driva in skulder via Kronofogden är en tidskrävande process. Val av rätt hyresgäster är därför viktigt
• Fastigheter är en lågmarginal-bransch som skalar dåligt i starten om du börjar med mindre hyresfastigheter. Det blir därför en låg avkastning i början då administration, driftkostnader, renoveringar och finansiella kostnader äter upp största delen av intäkterna. Dessa kostnader blir en lägre %-andel om du har fler fastigheter/lägenheter
• När du är en liten spelare i fastighetsbranschen så har du inte en stark förhandlingsposition med banken. Och bankkontakter är viktigt då finansiering och räntekostnader är en nyckel i den här branschen
• Lån med hög hävstång innebär alltid en stor risk i en fastighetskrasch. Hög lönsamhet och ett bra nätverk kan minska den risken

Investera i fastighetsbolag på börsen

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i aktier kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Om du vill ha fler tips på börsnoterade fastighetsbolag så kan du kolla in vår lista på bästa fastighetsaktier här.

Fonder som investerar i fastigheter

Det är inte ovanligt att välja fastighetsfonder när det är dags att placera kapital i fastigheter. Orsaken till detta är att fonder ger en betydligt bättre riskspridning mellan de aktier som finns på börsen. Genom att välja en fond kan du också se till att spara en hel del tid, samtidigt som du slipper sitta nätterna i ända och lära dig hur man analyserar bolagen.

PriorNilsson Realinvest, Odin fastighet och IKC fastighetsfond är några fonder som är mycket uppskattade, men den fond som rekommenderas mest är Länsförsäkringar Fastighetsfond. LF Fastighetsfond kommer att vara ett mycket gott och bra komplement som stabiliserar din portfölj. Här ligger fokus på att välja aktier som har en fundamental analys, men fonder hjälper dig även att bedöma avkastning, lönsamhet, fastighetsbestånd och tillväxt. Några aktier som finns tillgängliga i fonden är bland annat Fabege och Balder, vilka kan ses som riktigt högkvalitativa alternativ.

Preferensaktier i fastighetsbolag

När du börjar handla med fastigheter kommer du att stöta på en hel del nya ord och begrepp. Ett exempel på ett sådant ord är preferensaktie. Kort och gott kan man säga att en preferensaktie är en blandning av en vanlig aktie och en klassisk obligation. Hur villkoren ser ut eller hur utformningen på preferensaktien är kan vara väldigt varierande mellan de olika bolagen. I de flesta fall så innebär en preferensaktie dock att du får en fast utdelning, vilket vanligtvis sker kvartalsvis.

En annan sak som utmärker en preferensaktie är att villkoren för när och hur den ska lösas in redan är förutbestämda av det företag som har utgivit aktien.

Investera i fastigheter via crowdfunding

Crowdfunding är ett relativt nytt begrepp som många idag väljer att använda sig av. Man brukar säga att det finns två olika varianter av crowdfunding – en som är lånebaserad och en som är baserad på aktier. Talar man om den lånebaserade så kan denna också gå under namn som crowdlending, vilket är ett sätt att beskriva hur investerare lånar ut pengar till bland annat fastighetsbolag eller projekt som är i behov av finansiering.

Aktiebaserad crowdfunding, å andra sidan, betyder att du istället väljer att vara delägare i projektet eller bolaget. Det sistnämnda är oftast förknippat med en mycket högre risk.

Att investera i fastigheter vid crowdfunding är ett bra alternativ för den som inte vill köpa egna bostäder. Dock är utbudet relativt begränsat.

Fastighetsobligationer

Det är inte helt ovanligt att fastighetsbolag hamnar i situationer där de är i behov av att låna pengar. Fastighetsbolaget kan då välja att gå till banken eller använda sig av preferensaktier. Ett annat alternativ är att de kan sälja obligationer och dessa kan du alltså välja att investera i.

Innan du handlar med fastighetsobligationer är det viktigt att du vet hur de fungerar. Enkelt förklarat kan man säga att en obligation ger dig ditt kapital tillbaka när det är tid för den att löpa ut. I samband med att du får tillbaka din investering får du också ränta. Denna ränta kallas för kupongränta. Även med obligationer medföljer risker och värdet kan både stiga och sjunka. Det investerade beloppet får du dock alltid tillbaka, förutsatt att bolaget eller fastigheten inte har gått i konkurs.

Investera i bostäder

Tittar man bakåt i tiden har bostäder alltid varit ett riktigt val för den som vill investera sina pengar. Det spelar sällan någon roll om man bor i bostaden eller inte, utan här ligger fokus på att behålla bostaden under en längre tid. Tittar man på löneutvecklingen i Sverige så har bostadspriserna slaviskt följt samma kurs, men under de senaste åren har bostadspriserna ökat medan lönerna legat efter.

Över tid så kommer din köpta bostad att stiga i värde och det betyder att på lång sikt är en bostadsinvestering ett bättre alternativ till att hyra. En hyresbostad kommer utan tvekan att ge dig en förlustaffär, eftersom du bara betalar ut och aldrig får tillbaka eller går i vinst.

Vi rekommenderar att du satsar på en långsiktig bostadsinvestering på minst 10 år. Orsaken till detta är för att minimera risken för att gå i förlust. Att hoppa in och ut ur bostadsmarknaden är sällan att rekommendera, just för att risken är stor att du ”hamnar fel” när du vill bege dig tillbaka igen. Att lyckas med tajmingen är långt ifrån enkelt och här är det en långsiktig horisont som får dig att pricka rätt!

Tips på bra artiklar inom fastigheter

Vill du läsa mer om fastigheter? Här finns några intressanta artiklar om att investera i fastigheter:

• Bli ett proffs på fastigheter – Artikel av Aktiespararna där de skriver om nyckeltal och hur du ska se på fastighetsbolag på börsen.
• Rika köper hus och aktier – Claes Hemberg skriver att Rika väljer att spara i fastigheter och aktier när fattiga i första hand väljer guld.
• Fastighetskungen började från noll – Hur Erik Selin, idag fastighetsmiljardär, började bygga sitt imperium.