Bästa fastighetsfonder 2022

Fastighetsfonder har senaste tio åren varit vinnare på grund av lägre räntor, högre hyror och fastighetspriser som stigit varje år. Men vilken fastighetsfond har varit bäst? Bästa fastighetsfonden 2022 är Länsförsäkringar fastighetsfond med +240%. I listan nedan hittar du bra fastighetsfonder och andra populära fonder som har lyckas få en bra avkastning senaste fem åren.

Bästa fastighetsfonden i Sverige

Källa: Morningstar och Avanza 2022-01-05. Antal ägare i tabellen är antalet som äger fonden via Avanza. Observera: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning, och du kan förlora hela eller delar av ditt investerade kapital.

Länsförsäkringar har den bästa fastighetsfonden oavsett hur du mäter. Den har haft bäst avkastning på 1 år, 3 år, 5 år och 10 års tidshorisont. Vi kan också se att fonden blivit populär då den har 61 000 ägare på Avanza. Avgiften är också i mitten av de andra fastighetsfonder i listan. Vi rekommenderar därför Länsförsäkringar fastighetsfond som historiskt har haft bra fondförvaltare och levererat en bra avkastning till en lägre avgift än sina konkurrenter.

Länsförsäkringar fastighetsfond

LF fastighetsfond är aktiva och väljer aktier på fundamental analys. De bedömer fastighetsbestånd, lönsamhet, avkastning, tillväxt och ledningen. I fonden finns de fastighetsaktier som anses som kvalitetsaktier såsom Balder, Fabege och Sagax. Länsförsäkringar fastighetsfond är ett bra komplement till din aktieportfölj eller fondportfölj. För dig som funderat på att investera i fastigheter så kan fonden vara en bättre lösning än att direktinvestera. Du sparar tid och energi. Läs vår fondanalys av Länsförsäkringar Fastighetsfond här.

Alfred Berg fastighetsfond

Alfred Berg fastighetsfond är en aktiv fond och placerar i fastighetsaktier på den nordiska marknaden. Bolagen man investerar i ska vara renodlade fastighetsbolag som förvaltar sitt bestånd och får in hyresintäkter. Största innehav i fonden är Balder, Fabege, Kungsleden, Hufvudstaden och Klövern. Som vi kan se i tabellen nedan så är fonden ganska liten på 3 mdr, men avkastningen har ändå varit goda +24% årligen.

Swedbank Robur fastighetsfond

Swedbank Robur fastighetsfond investerar i bolag som är inriktade mot fastigheter såsom fastighetsbolag, byggbolag och mäklare. Störst innehav är amerikanska American Tower Corp och sedan har vi Balder, Prologis och Sagax i fallande storleksordning. Nackdelen med den här fonden är att det är lite ”fond i fond” karaktär på vissa innehav såsom Vanguard REIT Index Fund som är en ETF som följer underliggande index. Robur Fastighetsfond har dock fått 5/5 stjärnor från Morningstar som visar på bra riskjusterad avkastning.

SEB fastighetsfond

SEB fastighetsfond placerar i fastighetsaktier runtom i världen. Därför finns det en valutarisk i kronan mot andra valutor. Största innehaven är Stoxx Europe 600 Real Estate, Mid-America Apartment, Sun Hung Kai Properties och SL Green Realty. Fonden har fått 3/5 stjärnor av Morningstar.

Fördelar med fastighetsfonder

• Du får en stor riskspridning mellan olika fastighetsaktier på börsen.
• Du sparar tid och energi på att välja en fond än om du investerar direkt i fastigheter på din ort.
• Du slipper lära dig analysera fastighetsbolag då fondförvaltarna gör detta åt dig.
• Om du vill dra fördel av en låg ränta i framtiden så är fastighetsfonder en bra placering.

Nackdelar med en fastighetsfond

Om du har mycket pengar investerat i din bostadsrätt eller villa så har du redan hög exponering mot fastighetsmarknaden. Om du sedan investerar alla dina pengar i fastighetsfonder utöver det så blir risken hög. Däremot så kan en fastighetsfond passa i en diversifierad fondportfölj.

Fastighetsfonder har höga förvaltningsavgifter. Om du tycker det blir för dyrt att äga på din ISK eller fonddepå så kan du istället köpa dem via din PPM-depå för låg avgift. Pensionsmyndigheten ger rabatt på PPM-fonder som du ska äga långsiktigt. Till exempel så kostar LF fastighetsfond 0,32% i fondavgift istället för 1,46% i ditt PPM-sparande.

Alternativ för att få exponering mot fastigheter

Om du inte vill investera i fastighetsfonder eller fastighetsaktier så finns ett tredje alternativ som är relativt nytt. Lösningen heter crowdfunding där du går ihop med andra personer och investerar i fastigheter. I Sverige finns plattformen Tessin.com som gör precis detta. Du skapar enkelt ett konto och kan sedan själv välja ut vilka fastighetsprojekt du tror blir bra. Sedan väljer du hur mycket pengar du ska investera i dessa projekt och får sedan en ränta på cirka 7-13% per år. Räntan beror på vilket projekt du väljer.

Investera i fastighetsfonder

Generellt är fastighetsfonder stabila och brukar inte ha tvära kast. Det beror på att fastigheter återkommande hyresintäkter varje månad eller kvartal. Hyreshöjningar varje år gör att vinsten och kassaflödena stiger, vilket resulterar i att aktiekursen följer med upp. Det som kan påverka vinsten kortsiktigt är nedskrivningar eller uppskrivningar av fastighetsbestånd. Under Corona-krisen 2020 så skrev många fastighetsbolag ner sina fastigheter i värde vilket påverkade vinsten negativt. Anledningen till att man bedömde att fastigheterna var mindre värda var för man trodde på ökade vakanser då många hyresgäster gick i konkurs. Speciellt drabbade var kommersiella lokaler för butiker, restauranger och liknande verksamheter.

Det som kan få fastighetsfonder att gå ner i värde är risken för höga vakanser, svårare med att refinansiera skulder hos banken eller i obligationer eller att räntan stiger. När räntan stiger så minskar marginalerna för fastighetsbolagen och avkastning på eget kapital minskar. Då brukar fastighetsfonder och fastighetsaktier sjunka i värde.

Spara i en global fastighetsfond?

De flesta privatsparare vill investera i svenska fastighetsmarknaden då den historiskt varit stabil. Men det finns även globala fastighetsfonder som kan vara intressanta. Fördelen med en globala fastigheter är att du får riskspridning ifall Sveriges fastighetsmarknad kraschar. Du får också del av den strukturella tillväxten med urbanisering och ökat välstånd i olika länder.

Fastighetsfonder globalt har fördelen att de är mer likvida. Fondförvaltarna har lättare att sälja av fastighetsaktier när uttag ur deras fonder görs. Jämför man med privata fastighetsinvesterare som investerar direkt i fastigheter så är fastighetsfonder mycket mer likvida. Avkastningen behöver inte bli sämre heller då direktavkastningen har sjunkit rejält på enskilda fastigheter. Globala fastighetsfonder har lättare att hitta undervärderade fastighetsaktier då börsen inte alltid är effektiv med att prissätta underliggande fastighetsbestånd.

Fastighetsfonder är ned 40% under 2022

I år har vi sett kraftig inflation och därmed ett pärlband med höjda räntor. Detta har påverkat fastighetsbolagen negativt som alltid behöver refinansiera sina banklån och obligationslån. Under 2021 och tidigare har bolagen kunnat låna pengar till 1-2% ränta medan i dagsläget får de betala 4-5% för sina obligationer. Det här har gjort att fastighetsfonderna sjunkit med -40% i år medan börsen endast gått ned 22%. För att ta några exempel så är IKC Fastighetsfond ned 44% och Länsförsäkringar fastighetsfond är ned -36%.

Risker för fastighetsbolag när räntan stiger är kraftigt ökade räntekostnader och svårigheter att refinansiera sig på marknaden. Bolag som har kommersiella lokaler har oftast en KPI-klausul som gör att de kan höja hyran med inflationen, men för bostadsbolag blir det istället förhandlingar med hyresgästföreningen. Fastighetsbolag med exponering mot bostäder kan alltså inte kompensera sig för kostnader i samma grad.

En annan risk är ökade avkastningskrav vilket gör att det finns en risk att fastighetsvärdena i balansräkningen behöver skrivas ner vilket påverkat eget kapital negativt.